湖北宜昌房投公司服务民生工程 打造现代楼宇

　　伴随湖北宜昌省域副中心城市、长江中上游区域性中心城市和世界水电旅游名城建设的稳步推进，宜昌房投公司立足改善民生，服务现代楼宇建设，亮丽宜昌大都市，全面推进安居住房建设，今年已融资9亿元，为市民安居工程带来新的希望，为建设现代化特大城，打造现代楼宇提供了强劲支撑。

　　一、准确把握职能定位，坚定加快房地产投资开发的信心与决心。

　　近年来，宜昌房地产业在相关政策的引导下得到快速发展。据不完全统计，286家房地产开发企，年均完成房地产开发投资130多亿元,新开工面积400多万平方米，竣工面积200多万平方米，建设保障性安居工程28000多套。为构筑现代化特大城市，改善民生作出了突出贡献。随着宜昌省域副中心城市、长江中上游区域性中心城市和世界水电旅游名城兴建，未来城区将拓展到200万平方公里，200万人口，无疑给宜昌房地产开发与建设带来得天独厚的机遇和更加广阔的发展前景。

　　作为市级投融资平台的宜昌市房投公司拥有3家国有房地产企业，营运管理全市目前已建成的保障性住房、直管公房以及市直单位相关非经营性的各项资产，资产规模近25亿元。在“政府主导、企业主体、社会参与、市场运作、稳健经营、服务发展”的多元化投融资平台运作体中，按照公益性、引导性、发展性的要求，着力构建布局合理、功能齐全、主业突出、运营规范的国有投融资运作体系，准确把握职能定位：即按照政府授权负责主城区和城市新区保障房建设的资金筹措、投资建设和后期营运管理，参与普通商品住房建设等任务。将市级国有房地产企业资产、已建成的保障房资产、直管公房资产，市直相关非经营性资产整合，同时通过广泛吸纳社会资本集聚实力，为房地产开发与建设提供强劲支撑。

　　二、充分借鉴外地经验，找准加快房地产投资开发建设的突破口

　　房地产开发与建设是近年来我国经济增长的强劲动力，不少外地通过科学搭建投融资平台，助推房地产开发与建设取得显著成效。宜昌房投公司在考察学习外地经验的基础上，深感自身在房地产投资与开发上存在“三个不够”一是立足构筑现代化特大城市统筹规划不够。房地产开发与建设起点低，特别是过去投资兴建的楼宇住宅有的与现代化大都市不匹配；二是资源的整合利用不够，房地产开发各自为阵，满足现状，集约经营、规模经营存在差距；三是市场意识、全局意识不够，不少开发商盲目追求经济效益致力开发高档次、大面积住宅，忽略普通市民需要和需兼顾的社会效益。在投融资平台建设上存在“两个不够”。房地产开发必须有雄厚的资金作保障，依托投融资平台促进房地产开发是其有效途径。但我市在房地产开发与投融资平台建设上思想解放不够，投资主体和投融资渠道单一，依靠银行、信贷居多，多元投资主体偏少。同时创新投融资方式方法不够，以自然资源资产化、存量资产资本化，行政事业性资产一体化手段壮大实力，拓宽投融资渠道存在一定差距，尽管宜昌市房地产投资开发有限公司作出积极努力和探索，但因受诸多主客因素制约，其投融资手段和职能难以充分发挥。通过查找这些薄弱环节和问题，并对症下药，寻求到加快宜昌房地产开发与建设的突破口

　　三、创新投融资方式，科学实施宜昌房地产投资开发与建设

　　宜昌市房投公司在指导思想上牢固树立科学发展观，以盘活、盘大、盘优存量资产为支撑，以开发保障性住房项目为依托，科学营运国有资本，充分发挥资金杠杆作用，构建发展资金集约化、内部资源整合化、融资方式市场化、管理程序标准化的投融资机制，充分利用国家对保障性安居工程建设给予的优惠政策及资金支持，有效筹集项目建设资金，推进保障性住房建设可持续发展，打造现代楼宇，亮丽宜昌大都市，推进全市的城市化进程。在方略上实施“五大创新”，推进宜昌房地产开发与建设。

　　第一，实施体制创新，规范企业运行机制。体制创新是实现科学发展、跨越发展的前提，是加强投融资平台建设，充分发挥投融资职能的前提和保证。基于宜昌市房地产投资开发有限公司刚刚组建的实际，要激发企业经营活力，促进社会效益和经济效益的双赢，须着力抓好“三个强化”。一是强化法人治理结构的建立完善。加快建立产权清晰、权责明确、政企分开、管理科学为条件的新型企业制度和企业法人治理结构，规范股东会、董事会、监事会和经理阶层的权力分配和运行，以强有力的核心中枢科学引导企业发展壮大。二是强化企业内部组织结构改革调整。按照精简、高效、科学、规范的现代企业管理模式要求，设置机构、明确职责。总公司侧重项目前期、过程监控、投融资、规划、工地、造价、招投标等工作，以职能部门形式，加强对子公司项目资金、质量综合管控，体现决策，监督的职能，并根据实际需要控股或参股专业公司。三是强化投融资平台职能到位。通过引进培养高素质的专业人才，设置专门机构，成立专业化团队，加强对有关投融资政策、途径的研究，探索制订适合本市实际的投融资发展战略和运营实施办法，提高投融资项目的决策和运作能力。

　　第二，实施制度创新，高效营运国有资本。立足政策治企、制度治人和高效营运国有资本，制定完善项目管理、财务管理、薪酬管理、人事管理等各项制度。走出重建设轻管理，重项目轻经营的误区，在战略管理、投融资管理、成本管理、营销管理等方面实现体系化、现代化、市场化，构建学习型、创新型、和谐型、务实型集团公司。与此同时，坚持“四化”，科学营运国有资本。即发展资金集约化。以实现基础设施公益性项目商业化为改革方向，整合相关财政资金以使其成为公司的经营收入，争取中央和省级补助，实现保障房项目融资、建设、债务偿还的良性循环；内部资源整合化。有机捆绑和统筹实施保障房建设、新城区基础设施建设和老城区改造，整合基础设施建设后整理出的土地部分以使其成为公司的经营性资产或经营性业务，与财政性收入对应，建立公司市场化经营模式并完善公司盈利模式；融资方式市场化。面向资本市场，加速市场化直接融资渠道，如信托、债券等，或引资合作，建立并规范多种可持续发展的融资模式与资本回报机制；管理程序标准化。构建充分利用政府资源、市场资源、企业资源的体制机制，不断提高市场化运作能力和可持续发展能力。

　　第三，实施发展方式创新，着力增强“造血”功能。宜昌市房地产投资开发有限公司，作为投融资平台公司，不但要筹措资金助推宜昌房地产发展，而且要培育发展实体经济，发展相关产业，增强融资偿债能力，切莫“空口套白狼”闯政策“警戒线”。要建立融资偿债机制，未雨绸缪，居安思危，在提高经营质量和效益的同时，按规定储备偿债资金，建立完善风险管控体系，规避内部人控制问题；对重大项目投资、融资关键业务流程抓好风险识别，并建立预警机制，确保投融资平台健康稳步发展。

　　第四，实施投融渠道创新，力促国有资本孵化增值。一是建立多元化投资机制。立足政府主导的直接融资向市场主导的直接与间接融资相结合转变，发挥国有资本的引领撬动作用，以土地、市场等资源吸纳社会资金投入，形成多元化投资来源，从根本上改变单一靠财政和银行贷款的投资方式。二是建立市场化融资机制。面向资本市场，盘活存量资产，优化增量资产，扩大市场化直接融资渠道，积极探索企业债券、集合资金、信托计划、私募基金、股权融资等多种方式。三是建立资本运作机制。有效整合廉租房、公租房、经适房、限价房、以及棚户区改造安置房等资产，实行租补分离，将中央补助租赁补贴资金转化为建设资金，通过整合利用城市资源，发挥城市建设投融资职能，把公司资金规模做大，资金质量做实，培育吸贷实力、可信的偿贷能力和生机勃勃的经营活力，提高信用评价等级，扩大信用贷款额度。四是建立政策优先机制。紧抓国家政策优惠导向，抓好老城区楼宇改造。将廉租房、公租房、经适房和限价房房源统筹用于棚户区改造安置，将老城区改造增值盈利用于弥补新城区建设资金不足，同步实现老城区人口疏散和新城区骨架拓展。

　　第五，实施发展规划引导创新，亮丽宜昌大都市。房地产业发展直接关系到宜昌现代化特大城市建设，要打造亮丽、经济、节俭、科学的住宅楼宇，必须走出“小打小闹”、“临时动意”的狭隘视野，增强规划的前瞻性、预见性和科学性，宏观引导房地产开发和建设。具体操作中要从筹资战略、投资战略、利润分配战略和财务结构战略出发，对项目建设筹资总量、资本结构、筹资方式、资金分配与管理等统一筹划，可将地方每年度按政策提取的土地增值收益和公积金增值收益统筹用于保障房和新城区建设，同时积极探索运用BT、BOT等投资建设方式，力求降低资金成本，提高资金使用效率，充分发挥财务的杠杆作用。

　　未来5年，宜昌市房投公司将以保障房建设、城市棚户区改造、新城区建设为经营方向，按照公益性、引导性、发展性要求逐步构建布局合理、功能齐全、主业突出、运营规范的国有投融资运作体系，开发建设房产面积500万平方米，提供各类保障性住房近5万套，总投资将达到250亿元，为推进宜昌经济发展、城市建设提供强劲支撑。